Среди объектов НИ, на которые прямо указывает Гражданский кодекс РФ в статье 130, следует особо выделить леса и многолетние насаждения и вот по каким причинам.
Прежде всего стоит отметить, что ни в гражданском, ни в лесном законодательстве нет точного юридического понятия "лесов" и "многолетних насаждений". Присутствуют только нормы определения, косвенно разъясняющие смысл каждого из понятий, но не проливающие свет на их гражданско-правовую сущность (в т.ч.имеющую отношение к ГРПНИ).
Так, в преамбуле Лесного кодекса РФ говорится, что регулирование лесных отношений осуществляется с учетом представлений о лесе как о совокупности лесной растительности, земли, животного мира и других компонентов окружающей природной среды, имеющей важное экологическое, экономическое и социальное значение. Очевидно, что данное определение включает в себя компоненты, не относящиеся к НИ.
Термин "многолетние насаждения" разъяснен только в таком подзаконном нормативном акте, как Общероссийский классификатор основных фондов, утвержденный постановлением Государственного комитета РФ по стандартизации, метрологии и сертификации от 26 декабря 1994г. N 359. Согласно положениям данного документа одним из видов материальных основных фондов являются многолетние насаждения, к которым относятся все виды искусственных многолетних насаждений не зависимо от их возраста, включая:
плодово-ягодные насаждения всех видов (деревья и кустарники);
озеленительные и декоративные насаждения на улицах, площадях, в парках, садах, скверах, на территории предприятий, во дворах жилых домов;
живые изгороди, с него и полезащитные полосы, насаждения, предназначенные для укрепления песков и берегов рек, овражно-балочные насаждения и т.п.;
искусственные насаждения ботанических садов, других научно-исследовательских учреждений и учебных заведений для научно-исследовательских целей.
Объектами классификации данного подраздела ОКОФ являются:
— зеленые насаждения каждого парка, сада, сквера, улицы, бульвара, двора, территории предприятия и т.п.в целом, независимо от количества, возраста и породы насаждений;
— зеленые насаждения вдоль улицы, дороги (в границах за крепленного участка), включая индивидуальные ограждения каждого насаждения;
— насаждения каждого участка (района) полезащитных полос.
В контексте лесных и гражданско-правовых отношений наиболее близким к понятию "многолетние насаждения" является понятие Лесного кодекса РФ "древесно-кустарниковая растительность", которая не включается в состав лесов. Значение данного термина мы поясним чуть ниже.
Уделить внимание данной группе объектов НИ стоит и потому, что в отношении данных объектов НИ установлен особый правовой режим. Особенности данного режима заключаются как в ограниченной оборотоспособности лесов, так и в том, что права пользования лесами и связанными с ними земельным участками осуществляются на основе признания многофункционального значения лесов, то есть одновременного использования разными лицами и в разных целях (ст.22 ЛК РФ).
В терминах Лесного кодекса РФ понятием "леса" охватываются следующие виды объектов:
леса, входящие в лесной фонд РФ (ст.7 ЛК РФ);
земли лесного фонда, не покрытые лесной растительностью (лесные земли[15] и нелесные земли[16], также входящие в лесной фонд;
не входящие в лесной фонд РФ леса, а именно:
— леса, расположенные на землях обороны;
— леса, расположенные на землях городских поселений — городские леса;
— леса, расположенные на землях сельских поселений.
В соответствии со статьей 11 ЛК РФ древесно-кустарниковая растительность, о которой мы говорили выше, не включается в лесной фонд и в леса, не входящие в лесной фонд. При этом речь идет только о той древесно-кустарниковой растительности, которая расположена на:
землях сельскохозяйственного назначения, в том числе землях, предоставленных для садоводства и личного подсобного хозяйства;
землях транспорта (на полосах отводов железнодорожных магистралей и автомобильных дорог);
землях городских и сельских поселений, в том числе пре доставленных для дачного, жилищного и иного строительства (за исключением городских лесов);
землях водного фонда (на полосах отвода каналов);
землях иных категорий.
Как было подчеркнуто выше, оборот лесного фонда не допускается (ст.12 ЛК РФ). Купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются.
Сделки с правами пользования участками лесного фонда и правами пользования участками лесов, не входящих в лесной фонд, осуществляются в порядке, установленном лесным законодательством Российской Федерации, а в части, не урегулированной им, гражданским законодательством.
Граждане имеют право свободно пребывать в лесном фонде и в не входящих в лесной фонд лесах (публичный лесной сервитут).
Права пользования граждан и юридических лиц участками лесного фонда и права пользования участками не входящих в лесной фонд лесов могут быть ограничены в пользу иных заинтересованных лиц на основании договоров, актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, а также судебных решений (частный лесной сервитут).
Лесным кодексом РФ также предусмотрено, что участки лесного фонда могут быть предоставлены гражданам и юридическим лицам в пользование на правах аренды, безвозмездного пользования, концессии и краткосрочного пользования.
Правами пользования участками лесов, не входящих в лесной фонд, являются безвозмездное пользование и краткосрочное пользование.
Следует подчеркнуть, что согласно статье 23 ЛК РФ права пользования участками лесного фонда, за исключением публичного лесного сервитута, возникают с момента государственной регистрации договора аренды участка лесного фонда, договора безвозмездного пользования участком лесного фонда и договора концессии участка лесного фонда; подписания протокола о результатах лесного аукциона; получения лесорубочного билета, ордера или лесного билета.
В отношении древесно-кустарниковой растительности Лесной кодекс РФ установил, что такая растительность, если она расположена на земельном участке, находящемся в собственности гражданина или юридического лица, принадлежит ему на праве собственности, если иное не установлено федеральным законом.
Владение, пользование и распоряжение указанной древесно-кустарниковой растительностью осуществляются собственником в соответствии с требованиями лесного законодательства Российской Федерации и законодательства Российской Федерации о растительном мире.
Древесно-кустарниковая растительность, которая появилась в результате хозяйственной деятельности или естественным образом на земельном участке после передачи его в собственность гражданину или юридическому лицу, является его собственностью, которой он владеет, пользуется и распоряжается по своему усмотрению.
Древесно-кустарниковая растительность может переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским законодательством и земельным законодательством Российской Федерации. При этом должны соблюдаться положения ГК РФ о государственной регистрации вещных прав на такие многолетние насаждения, а также переходов данных прав, их обременений и ограничений.
Среди "классических" объектов НИ, выделяемых Гражданским кодексом РФ, одно из центральных мест занимают здания, а также их неотъемлемые части. В отличие от перечисленных выше объектов НИ, здания не являются природными объектами, на которые законодатель распространил правовой режим НИ. Как объекты НИ здания (в т.ч.и части зданий) неразрывно связаны с другими недвижимыми вещами — земельными участками, поскольку представляют собой результат использования права на застройку земельных участков.
Такое право предусмотрено статьей 263 ГК РФ. Этой статьей собственнику земельного участка предоставлено право возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка (п.2 ст.260 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное НИ, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
Здания и их части (жилые и нежилые помещения, части помещений, инженерные и технологические коммуникации, иные объекты инфраструктуры и благоустройства) участвуют в гражданском обороте в соответствии с правилами, установленными ГК РФ, в том числе и с учетом тех ограничений, которые налагает статья 131 ГК РФ ("Государственная регистрация НИ") и статья 219 ГК РФ ("Возникновение права собственности на вновь создаваемое НИ").
Следует отметить, что владение зданием (а также иными вида ми объектов НИ) на праве собственности дает собственнику такой НИ право пользования той частью земельного участка, которое фактически находится под объектом НИ, даже в том случае, если земельный участок принадлежит другому лицу (ст.271 ГК РФ).
Гражданский кодекс РФ не содержит легального определения здания (части здания), точно также как не содержит такого определения Градостроительный кодекс РФ (от 7 мая 1998г. N 73-ФЗ).
Поэтому нам представляется целесообразным в вопросах ГРПНИСН использовать терминологию уже упомянутого нами ОКОФ. В соответствии с данным нормативным документом здание представляет собой архитектурно-строительный объект, назначением которого является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. При этом отмечается, что здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу, а также фундамент.
В состав здания могут также входить жилые и нежилые помещения, а также части помещений. Следует сразу оговориться, что в части 2 статьи 7 Жилищного кодекса РСФСР содержится запрет на предоставление (размещение) в жилых домах помещений для нужд промышленного характера. В соответствии с частью 2 статьи 4 ЖК РСФСР в жилых домах могут находиться как собственно жилые помещения, так и нежилые помещения, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд не промышленного характера.
Из анализа норм ГК РФ, ЖК РСФСР и Федерального закона от 15 июня 1996г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" следует, что понятием "помещение" охватываются части жилых зданий или объекты НИ, так или иначе связанные с жилыми зданиями:
"Помещение — единица комплекса НИ (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект НИ), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований" (ст.1 Федерального закона от 15 июня 1996г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья").
Именно это определяет различия в правовом регулировании гражданского оборота жилых и нежилых зданий. В то время как в нежилых зданиях, как и в недостроенных жилых домах, вещное право на часть здания (недостроенного жилого дома) по прежнему выражено в арифметических долях — 1/2, 1/3, 1/4 и т.п.При этом оно не имеет по закону в натуре конкретного объекта части здания (дома) как объекта вещного права. А вот в жилых зданиях возможно выделение в натуре такой конструктивной части, как помещения. Эта разница между жилой и не жилой площадью (недостроенным жилым домом) имеет принципиальное значение в правоприменительной практике[17].
Жилые помещения и вещные права на них подлежат государственной регистрации, равно как обременения (ограничения) на них и сделки с названными объектами. Правоустанавливающими документами на жилые помещения могут быть акты государственных органов и акты органов самоуправления, судебные решения, договоры и иные сделки. Так, кондоминиум как единый комплекс НИ, а также права на НИ в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государственной регистрации с предоставлением паспорта домовладения, составленным организацией технической инвентаризации на основании натуральных обмеров и сведений компетентных органов.